В 1996г. постановлением главы администрации супругам был предоставлен земельный участок, на котором ими был построен жилой дом. Право собственности на дом и земельный участок было зарегистрировано в ЕГРН за супругом в мае 2011 г.
В 2018 г. на почтовый адрес семьи пришло исковое заявление о выселении. Из этого письма супруга узнала, что ее супруг в феврале 2012 г. заключил договор поручительства и принял на себя ответственность за исполнение обязательств по кредитному договору, заключенному банком с другим человеком — предпринимателем. Но что самое печальное, тогда же супруг заключил с банком договор залога недвижимости, по условиям которого он передал в качестве залога по обязательствам заемщика их жилой дом и земельный участок.
В сентябре 2014 г. исковые требования банка о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены. С ответчиков взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на жилой дом и земельный участок супругов. В августе 2016г право собственности на дом и земельный участок было зарегистрировано за банком.
Супруге не осталось ничего кроме как оспаривать договор залога в связи с отсутствием согласия на залог, оформленного в нотариальном порядке.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый договор залога жилого дома и земельного участка от 29 февраля 2012 г. заключен с нарушением требований статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, пришёл к выводу о том, что для заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении совместного имущества супругов не требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга, поскольку договор залога не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отменила постановление апелляционной инстанции, указав на следующее.
Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи независимо от того, на имя кого из супругов они приобретены либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
По общему правилу владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (пункт 1 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Пунктом статьи 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. .N2 102-ФЗ ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
Приведенная норма является общей, определяющей порядок установления ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности.
Одним из видов общей совместной собственности является общая совместная собственность супругов.
Для совершения оспариваемого договора залога как сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, требовалось нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
В связи с указанным при установлении ипотеки на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, подлежат применению нормы Семейного кодекса Российской Федерации.
Так, согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Положения пунктов и З статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на день заключения договора) также предусматривали, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Таким образом, оспариваемый договор залога недвижимости подлежал обязательной государственной регистрации.
Для совершения оспариваемого договора залога как сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, требовалось нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Внимание! Информация, содержащаяся на сайте, не может служить заменой консультации юриста. Перед совершением любых юридически значимых действий необходимо проконсультироваться со специалистом. Для получения юридической помощи позвоните по телефону +7(980) 72-52-001 или воспользуйтесь чатом. Я Вам отвечу. С уважением, Сергей Шарыгин.
